下半年房价增幅回落 2025年前一二线也会过剩

    今年以来，一线城市和部分二线热点城市出现了此起彼伏的快速上涨过程，接下来房地产走势如何呢？

    中国社科院25日在广州举办的南国书香节上发布的《中国住房发展报告（2015-2016）》（下称《报告》）认为，当前楼市的突出问题是住房市场严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存，社会经济内需不足，产业转型升级艰难，市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化趋势严重。

    下半年增幅回落部分城市或下跌

    《报告》主编、中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，2016年下半年楼市将会迎来一个短期的调整。持续的政策刺激与有力的制度变革的力度，决定调整幅度和时间提前或者延后，调整可能迟到，但不会缺席。

    他介绍，从2106年下半年至2017年第二季度的预测时间段内，房价增幅或呈回落趋势。房地产投资增长幅度或将趋缓，2017年或将出现波动。不过，近期国家出台了《关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》，政策力度比较大，对三四线城市的农民工购房预计会有比较大的刺激作用，从而对减缓楼市回落幅度会有较大作用。

    此外，本世纪以来，我国房地产市场存在着一个短周期，大多是3年左右的周期。尽管有刺激，但下半年调整不可避免。倪鹏飞认说，如果说2015年到2016年是政策刺激下的上升之年，2016年到2017年可能是首次出现在政策刺激下的调整之年。

    倪鹏飞说，2016年下半年，一些城市的房价下降的可能性不小。尤其是一些房价上涨过快的城市，暴涨之后暴跌的可能性更大。比如深圳现在已经出现了下跌的趋势，其他城市也有这种可能性。“因为他们是投机导致的。”

    以合肥为例，今年以来合肥房价的保障，虽然与该市经济基本面比较好、前期住房价格比较低等原因有关系，但更为重要的是，该市楼市50%以上购房者是安徽省内来的，在这种情况下，合肥房价上涨的潜力被投资客注意到，所以投机者大量进入，迅速炒作起来。“如果当地采取限购政策，不是合肥的居民不能买，投资客肯定会退场，省内其他地市的购房者也会大量减少，价格肯定会下降。”

    “调整不是坏事，只有不断的调整，这个市场才能够更加健康。当然，我们还是希望调整能更平稳一些、幅度更小一些。”

    从空间变化来看，倪鹏飞预计，未来楼市的区域分化将由“少数城市热、多数城市冷”向两极分化发展。现在少数热点城市是一线城市和部分二线热点城市，大概就10个城市左右。从现在情况来看，由于新型城市化的推进、供给侧结构性改革、城市化的深入和升级给人口的变动创造了新的机会，所以热点城市会有所增加。

    这些增加的城市，包括东部大城市群，主要是东部一线城市和部分二线城市的周边的城市和区域。比如京津冀的周边目前处于热火朝天的状态；长三角沿着周边的苏锡常到南京、合肥这条线上，周边的嘉兴昆山南通等区域都会有比较大的一个提升；珠三角地区包括惠州、东莞、珠海等都有明显的提升

    此外还有人口众多、经济发达的中西部中心城市;人口、经济发展较快和快速交通沿线的城市；拥有特色资源的一些城市，如拥有独特的环境、文化、旅游休闲与养老资源的城市。

    这其中，最重要的指标是人口，即人口的年均增量。因为人口增加，就意味着需求的增加。

    经济房地产化之忧

    在房价不断走高的同时，房地产与宏观经济之间的隐患与风险也在不断放大。

    倪鹏飞说，现在房地产与宏观经济已经陷入到一个奇怪的循环。一方面，大家都觉得房地产有前景，所有的需求端无论是中低收入者、中产阶级还是高收入阶层，无论是还买房自己住，还是投资的性质，大家都瞄准了房地产，尤其是中等以上的收入阶层。因此在居民的资产结构中，60%以上的资产都是房地产。

    其次，从供给端来看，中国经济要转型，尽管一直说要转向科技创新、转向制造业，鼓励大众创新等，但从实践效果来看，转向房地产在增加。

    再次，现如今热点区域的发展红利和潜力往往很快就被房地产吸食和透支。比如，一个区域有一个重要的利好，很快就被房地产商进行炒作，往往这个利好还没兑现，房价就上去了。

    “海南国际旅游岛建设这个概念刚出来，房价就哗啦啦上去了。现在比较明显的是京津冀一体化，规划刚出来房价就已经炒起来了。这些区域，往往产业还没搞起来，就被高房价扼杀在萌芽之中。”倪鹏飞说。

    倪鹏飞说，这些都表明，现在宏观经济高度依赖房地产。这其中一大表现，就是今年7月的新增贷款大部分都是房地产的贷款。

    倪鹏飞说，目前大家普遍都认为其他产业都不行，其他投资都没有赚钱的机会，都向房地产方面投资，经济越来越依赖房地产，房地产业越来越影响着经济。目前宏观经济的房地产化十分严重，当经济房地产化到一定程度，持续不下去的时候，那么经济就会出现停滞。

    不仅如此，目前房地产市场的金融投资模式在推动这个循环。一些金融创新如低杠杆、零首付等使得更多人可能去炒房，开发企业贷款的创新房地产投资进一步资本化，进一步炒高地价和楼价。

    那么这种局面还能持续多久呢？

    倪鹏飞说，关键在于房地产的真实需求饱和的程度。当一二线城市的房地产绝对过剩、真实供给大于真实需求的时候，房价上涨的动力、房地产进一步高速开发的动力就没有了。

    当然，在大家都有信心的情况下，虚假的需求可能还会继续。“房地产泡沫很大原因是这种信心造成的，但是从根本上说，信心不可能离开真实需求太远，房地产市场根本上还是来源于真实需求。”

    “根据我们预测，大概在2025年的时候，长期的拐点可能要出现。”倪鹏飞说，由于过度的投资，使得过剩提前到来。即便是一线城市，过剩有可能在2025年之前到来。