适应变化，勇者进！2020年四季度职业经理人信心微降

“这一年很难，但我们还算打了场漂亮仗。”2021年1月5日，一位TOP50房企杭州项目总经理在接受中国房地产报记者采访时这样说道。

记得在2020年1月，记者曾与这位项目经理聊起2020年如何完成全年销售目标，他正一筹莫展。彼时，疫情阴云未散，几乎所有城市线下售楼处和工地都处于停工状态，虽然他所在的团队，也在尝试将线下客群通过小程序和一些优惠措施导入线上，但实际成交转化率并不理想。

2020年2月底复工后，他和杭州项目团队的同事，几乎每天都在加班加点，希望通过抢收来减少疫情带来的影响。也是在那段时间，从不看直播、抖音的他，第一次下载了两款APP，开始与品牌部研究如何通过线上进行前期蓄客、导流。

“那段时间很辛苦，每个人心里都没底，但也在那时被倒逼解锁更多的销售方式。”如今回忆起2020年年初那段时间，他感慨万千，但杭州市场的复苏之快，也在他的预料之外。根据中指院数据显示，2020年杭州新房成交152836套，创下近三年来的新高，在近六年中位列第三，他所负责的项目也在下半年不到4个月的时间里超额完成了销售目标，这一年是最艰难的一年，但却成为他最幸运的一年。

然而，在这场史无前例的天灾中，幸运只是相对的。

一位刚离职的四川房企投资部经理卢毅（化名）告诉记者，资金链紧张是2020年很多中小房企面临的问题，疫情加上融资监管收紧，融资成本越来高，2020年他所在的企业几乎没有拿地，未来市场对于中小房企来说日子不好过，所以他选择了暂时离开，寻找更好的机会。

2021年，与行业而言，会是个好年头吗？

根据中国房地产报2020年四季度职业经理人信心指数调查结果显示，四季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数）为63.1，相比2020年三季度的63.8有所下降，但相比2020年二季度的61.1和一季度的60.67，已有所回升。

在分项指标方面，50%的职业经理人认为税收政策会有所宽松，不过72%的职业经理人认为融资成本有所增加，63.33%的职业经理人认为2021年适合补仓拿地，67.76%的职业经理人认为2021年市场购房意愿会回暖，72.38%的职业经理人认为2021年房价会保持平稳。

谁是逆流而上者

2018年曾经有个段子刷爆朋友圈：2019年可能会是过去十年里最差的一年，但却是未来十年里最好的一年，如今，一语成谶。

“疫情、三道红线、包括最近的房地产贷款集中度管理制度，每一个关键词都足以改变行业生存环境和生存方式。”上述四川房企投资部经理卢毅感叹到。

然而，逆境之下依然有逆流而上者。

根据中指研究院监测显示，2020年共计166家房企跻身百亿军团，销售额平均增速为14.4%；百亿企业的权益销售额共计10.7万亿元，市场份额约61.8%。

与此同时，千亿房企阵营里也再增新兵。龙光地产、建发房产、华发股份、新力地产、禹洲集团、合景泰富、新希望地产、中骏集团、时代中国9家房企顺利晋级千亿，至此2020年千亿房企数量达到43家。

此次晋级的千亿新兵中，新希望地产、禹洲集团、建发房产、时代中国，直接由2019年的700多亿元销售额跨越至千亿，在当时的环境里实属不易。如果梳理这几家房企背后的发展轨迹，会发现，所有的逆袭都是蓄势而发，但也是负重进击。

2013年，新希望地产年销售额仅19亿元，全国布局5、6个城市。2014年，年仅32岁的张明贵接任新希望地产总裁一职，至此，新希望步入快速发展期。2015年-2019年,新希望地产的全口径销售额开始呈倍数增长，分别为73.66亿元、145.3亿元、141.5亿元、303.1亿元、735.9亿元。

规模激增的背后，离不开其在土地市场的疯狂收割。

中指研究院数据显示，新希望地产2019年拿地金额为319亿元，行业排名第28。2019年4月，新希望地产29.26亿元竞得温州地块，溢价率30%；6月在南宁拿的地块，溢价率50%；同年8月9日，新希望地产以6.45亿元拿下宁波市江北区宅地，溢价率60%。在2020年的拿地排行榜上，新希望地产依然以250亿元位居第40名。

与此同时，频繁高价拿地也给新希望地产带来一些问题，根据新希望地产近期发布的债券年报显示，截至2019年末，公司总负债金额为838.7亿元，而2017年和2018年底这个数据分别为415.11亿元和545.95亿元。此外，2017年~2019年末，新希望地产的资产负债率分别为79.54%、76.62%和76.6%。

另一位千亿新贵禹洲集团也有着相似的路径。

这家创立于福建厦门的企业，2009年于香港联交所主板上市，2011年跻身“中国房地产企业50强”，资料显示，禹洲集团2013年-2015年销售额分别为109.59亿元、120.01亿元和140.18亿元。

2016年，其将总部搬迁到了上海，此后便开始了高歌猛进。

2016年~2019年，禹洲集团的合约销售额分别为232.06亿元、403.06亿元、560.03亿元和751.15亿元，同比分别增长了约66%、74%、38.94%和34.13%。与2015年的销售规模相比，禹洲集团2019年的合约销售规模已经增长了4.36倍。

2020年，禹洲集团终于迈入千亿门槛。财报显示，其2020年1~11月合约销售额为986亿元，同比增长47%，增速在TOP50房企中位居前列，而到12月7日，禹洲集团正式公告合约销售额破千亿。

与新希望地产不同的是，禹洲集团的规模扩张并未过多连累其负债率，而是体现在逐渐减少的利润上。资料显示，2019年，禹洲集团的权益销售金额为447.6亿元，公司权益占比约为60%。也就是说，有超过40%的签约销售属于合作方，禹洲集团的权益占比并不高。

权益占比过低也导致毛利下降。数据显示，2020年上半年，禹洲净利润15.51亿元，同比下降18.7%；净利率从2019年上半年的16.4%降至2020年上半年的11.1%；归属母公司所有者净利润10.19亿元，2019年同期为16.39亿元，同比下降37.81%。

除了净利率下滑外，同期毛利率也呈下滑趋势。财报显示，其实现毛利约为32.76亿元，同比增长4.3%。但是毛利率为23.4%，同比下降3.6个百分点，首次跌破25%，创近年来的新低。值得关注的是，这一数据已连续三年出现下降，2016年禹洲集团毛利率为36.27%。

此次晋级的千亿新兵中还有一位国资背景的老牌房企。建发房地产集团有限公司（以下简称“建发房产”）是厦门建发集团旗下的地产开发企业，2019年其全口径销售额为721.97亿元，2020年跃进千亿门槛，财报显示，建发房产2020年全口径销售额1296.8亿元。

规模晋级的背后，建发房产也同样扮演着“拿地王”的角色，中指研究院数据显示，建发房地产2019年拿地总金额256亿元，排名第30位；拿地面积377万平方米，排名第39位。2020年，建发房产再次以723亿元拿地总金额位列房企拿地排行榜第13位。

面对未来，乐观谨慎

2021年，还有多少未知在前方？

2020年12月28日，冷风再起。中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“通知”），通知将银行金融机构分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档分别设置了房地产贷款和个人住房贷款占比上限，这无疑为房地产贷款和个人住房贷款戴上“紧箍咒”，也让2021年变得更加前途莫测。

谈及已经开启的新的一年。旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中表示：很多人觉得2020年很难，难的原因是这个行业在变化。如果换一种新的思维、新的模式、新的视角来看，房地产行业每十年就会有一个很大的变化，赶不上变化就被淘汰，但如果能适应这种变化，就能逆流而上。

谈及2021年的期许，林中表示，第一，乐观谨慎。因为乐观是一种自信，乐观是一种勇气，乐观才能成功，所以把乐观摆在前面。第二，明年房地产应该趋于平稳。第三，明年房地产行业最大的变化是分化。同一城市不同板块涨跌分化现象会更加普遍。

绿地集团董事长、总裁张玉良则认为：2021年一定会有更多的机会，更多的前途，我们也会有更多的作为。2021年也会有新的经济格局、经济变化，我们需要做的是顺应市场，顺应需求，顺应国家政策，共同努力，这个行业才会更好。

对于2021年，万科集团董事会主席郁亮更愿意将其视为行业新时代的开启。在他看来，房地产行业已经从土地红利时代、金融红利时代过渡到管理红利时代，这个行业依然有很大发展空间，会在变化的环境下，不断进化出新东西。管理红利时代，企业无法靠关系、杠杆来撬动规模，唯一能做的就是做好产品、好服务，才能有竞争力。