房产市场“金九不再” 涂料行业面临洗牌

    在多项政策的影响下，今年的“金九银十”成色不再，供给和成交纷纷陷入低谷。与此同时，环保方面的新政对建筑行业影响深远，涂料行业首先受到影响，面临洗牌。

    政策再收紧供应略有回升而成交持续下滑

    9月政策面继续收紧， 北京、广州、南京等多地严控消费贷违规购房，月末 9 城市又集中加码调控，“ 限售” 渐成二、三线城市“标配”；调控政策不断加码引起的市场质变效果开始显现， 多地新开盘项目不再“日光”， 28 城住宅成交量环比继续下降，市场真正进入调整。

    政策层面积极落实“房子是用来住的，不是用来炒的”调控目标，多个二三线城市升级调控，涉及限购、限价、限售等多个方面，预计四季度更多二三线城市将跟进出台乃至升级“四限”政策，尤其是那些房价上涨过快的二三线城市调控压力更大。 银行业金融机构开展自查工作，重点检查消费贷、经营贷、房抵贷等资金流向， 防范信贷资金违规流入房地产市场。 消费贷更是成为重点打击对象， 广州出重拳，暂停发放金额超 100 万或者期限超 10 年的消费贷。 房贷利率有所调整，热点一二线城市首套、二套房贷利率都在基准利率基础上有不同比例的上浮。

    受制于调控政策不断加码， 加剧市场观望情绪， 叠加下月恰逢“十九大”召开之际，多数城市预售证审批、网签备案等环节予以严控， 以便维稳房地产市场。“金九” 终以惨淡收场， 供应低位回升，成交不涨反跌，环比继续下降 0.2%，这在历史上并不多见。受去年同期较高基数影响， 同比跌幅进一步扩大，北京、合肥、常州等市同比跌幅都在 80%附近。 市场转冷在项目层面可以一窥究竟， 新开盘项目去化显著分化，不再是普遍“日光”，地王项目去化情况更是不容可观。

    供应小幅回升、成交持续回落“金九”惨淡收场

    9月，房地产市场一反常态，供应量虽有上升，但成交持续低迷， 环比继续下跌 0.2%。一方面，二三线城市升级调控， 进一步加剧市场观望情绪；另一方面， 热点城市严控预售证审批， 网签备案多有限制，成交量持续低位运行也属正常现象。

    从供应上看，环比微升 5%， 一线城市再锐减 31%。9 月乃是下半年首个供应高峰期，部分房企加快推盘节奏，新增供应量略有增加。 28 个重点城市商品住宅新增供应量环比上升 5%，同比减少 29%，显示供应量仍处低位。一线城市环比下降 31%，北京连续 3 月供应量不足 30 万平方米， 深圳新增供应仅 10 万平方米， 环比跌幅近 9 成。上海、广州环比企稳回升， 受上月极低基数影响， 上海环比增长一倍有余，但同比仍下降62%；二、三线城市供应量环比上涨 9%。 苏州、武汉供应量明显回升，环比涨幅都在 80%以上， 厦门、沈阳更是超 200%。月底，厦门房管局加快预售证审批，供应量升至年内高位，同、环比显著提升。 反观，南京、成都等市供应持续不振，同、环比双双回落，无锡暂以 54%环比跌幅居首。 常州新增供应仅 25 万平方米，刷新年内新低。

    而同时成交环比稳中微降 0.2%，同比跌幅进一步扩大9 月，下半年首个销售高峰期未至，成交依旧延续前期低迷走势。28 个重点城市成交量环比下降 0.2%，这在历史上并不多见，同比跌幅进一步扩大至 46%，诸如北京、长沙等市同比跌幅超 7 成。一线城市环比上涨 8%，同比下滑 61%。北京、广州等市并未受热销季影响， 成交量环比小幅回落，环比跌幅控制在 10%以内，同比更是高位回落，北京同比骤降 82%。 上海、深圳低位回升，深圳成交量升至 39 万平方米，同、环比双双上行。 源于上月南山区两个高端项目集中开盘并热销，但备案延迟至 9 月份， 成交量自然增长明显。

    北京住房租赁新政向承租人真正赋权

    9 月 29 日，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市教委、市公安局等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》正式发布，将于 2017年 10 月 31 日起实施。《通知》从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应，建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务，明确住房租赁行为规范、维护当事人合法权益，加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等四个方面提出加快发展和规范管理本市住房租赁市场的具体措施和要求。

    依据通知，北京市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住 3 年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业 3 年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。 规定“ 承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续” ，从而解决本市户籍公租房和直管公房承租人户口登记和迁移问题。

    新政策的思路强调“ 给承租人真正的赋权” ，是目前已经出台的地方性租赁政策中，较为细致的一份，其具体执行的可操作性很强。有观点表示，租赁关系稳定是中低收入人群的迫切需求，也有利于房地产买卖市场的稳定，租赁调控是房地产调控的一个重要环节，会叠加北京供应的租赁房源，和其他房地产政策一起影响房地产市场。

    新版北京城市总体规划获批 突出做“减法”

    9 月 27 日，中共中央国务院批复了《北京城市总体规划（2016 年~2035 年）》 ，给出了加强“四个中心”功能建设、优化城市功能和空间布局、严控城市规模、高水平规划建设北京城市副中心、深入推迚京津冀协同发展等十一条批复意见。 新的城市定位，也使新版北京总规有了新的特点。

    此次新版北京总规的一个聚焦点，是如何实现建设国际一流的和谐宜居之都的发展目标。 首要体现在如何控制北京城市规模上，总规针对如何做“减法”这一问题，从城市功能和空间布局、城市规模控制、资源要素管理等角度给出了减重、减负和减量的答案。 到 2020 年，常住人口规模控制在 2300 万人以内，2020 年以后长期稳定在这一水平；城乡建设用地规模减少到 2860 平方公里左右，2035 年减少到 2760 平方公里左右。

    不仅是控制规模，“大城市病”被认为是构建和谐宜居之都的另一大障碍。批复指出，北京应当着力治理“大城市病”，增强人民群众获得感。坚持公共交通优先战略，提升城市公共交通供给能力和服务水平，加强交通需求管理，鼓励绿色出行，标本兼治缓解交通拥堵，促迚交通与城市协调发展。同时批复强调，要加强需求端管控，加大住宅供地力度，完善购租幵举的住房体系，建立促迚房地产市场平稳健康发展的长效机制，努力实现人民群众住有所居。

    在对老城的保护方面，批复提出，北京要做好历史文化名城保护和城市特色风貌塑造。构建涵盖老城、中心城区、市域和京津冀的历史文化名城保护体系。加强老城和“三山五园”整体保护，老城不能再拆，通过腾退、恢复性修建，做到应保尽保。

    清华大学建筑学院教授吴唯佳表示，北京是靠着老城发展壮大起来的，在其城市发展过程中，包括道路桥梁、轨道交通等都从老城穿过，老城基础设施的老化，已难以满足城市的发展需求，因此多年来老城拆拆改改，多处城墙、牌楼都已非原貌。然而，老城又是我国重要的文化遗产，通过腾退、恢复性修建来保护老城，这是弘扬中华文化最具体的展示平台。

    新规新政频出 涂料行业面临洗牌

    进入10月，环保方面新规新政频出。国务院第682号令公布了《国务院关于修改〈建设项目环境保护管理条例〉的决定》，自2017年10月1日起施行。国务院办公厅日前印发《第二次全国污染源普查方案》（以下简称《方案》），部署开展第二次全国污染源普查工作，标准时点为2017年12月31日。

    相关权威部门已经有多份环保文件直指治理“小散乱污”企业。“小散乱污”企业是指不符合产业政策和产业布局规划、污染物排放物不达标，以及土地、环保、工商、质监等手续不全的企业。

    从上述释义可以看到，如果涂料企业没有相关手续，也将归入“小散乱污”行列。相关权威部门在治理“小散乱污”企业中，环保只是其中一个重点项。涂料企业污染户，并不是办环评、买环保设备、安装环保设施就万事大吉了。还要看涂料企业的经营场所是否在产业规划区或符合规划的工业园区，是否有规范的工商、立项、土地、规划、环评、消防等手续。

    与此同时，国务院安监总局不久前发布了《国务院安全生产委员会关于开展全国安全生产大检查的通知》，宣布于7月-10月对各企业开展长达4个月的大检查。环保部、安监总局双双出手展开环境保护、安全生产治理工作，2017年下半年的环保督察将会要求更严、问责更重。

    此次集中颁布的新政对建筑行业产生了巨大的影响，许多项目面临停工和拖延的阵痛。但同时，对于涂料行业来说，这也是一次清理违规“小散乱污”企业的过程，是一次优胜劣汰的行业洗牌。