在长久的“狼来了”叫喊之后，这次楼市的“拐点”真的来了。多项数据都明确显示，新建商品住宅和二手房调头下行。除了租售并举等一大批政策的作用之外，一线城市的引领作用明显。
房价环比增幅继续回落一线城市环比涨幅由正转负
8 月房地产行业出现了明显拐点，并将影响一直持续到9月。 70 个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅为 0.24%，较上月收窄0.25 个百分点。 其中一线城市涨幅最低，平均涨幅回落至负数仅为-0.28%，二线城市为0.17%，三四线城市为 0.38%。具体来看，涨幅较大的城市依然集中在三四线城市，桂林以 1.1%涨幅领跑全国，呼和浩特涨幅以 1%位居第二、南昌、 牡丹江、北海以 0.9%的涨幅位居第三。上涨城市中有 33 个城市环比涨幅较上月回落，比 7 月份减少 4 个，12 个城市涨幅扩大，安庆由跌转涨。 下降的主要为热点城市，其中杭州、 广州、武汉、海口等 11 个城市由上月的上涨或持平转跌，比 7 月增多 5 个城市，天津、泉州跌幅收窄，南京、福州、郑州、深圳、成都跌幅扩大。
70 个大中城市新建商品住宅价格上涨的城市有 46 个，比上月减少 10 个；持平的城市有 6 个，比上月增加 1 个；下降的城市有 18 个，比上月增加 9 个。目前有 46 个城市上涨，相比此前的上涨城市数量已经明显减少。同样房价下跌的城市数量明显扩大，这也充分说明了 8 月份在积极落实稳定房价等方面有较好的体现。
15 个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比无一上涨
之所以能称为“拐点”，8、9月重点城市房地产市场的表现最为明显。在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下，15 个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。从环比看，新建商品住宅价格下降或持平；从同比看，新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落，回落幅度在 1.3 至 6.6 个百分点之间。
与此对应的，二手住宅价格涨幅也相应回落。70 个大中城市二手住宅价格环比下降的城市有 11 个，持平的城市 5 个，上涨的城市 54 个，均与上月持平。
70 个城市二手住宅环比持续上涨，综合平均涨幅 0.29%，涨幅较上月缩小 0.07 个百分点。环比价格变动中，3 城市涨幅超过 1%，无锡以 1.2%涨幅居首，哈尔滨、乌鲁木齐次之涨幅分别为 1.1%、 1%。 此外，北京已连续 4 个月成为全国跌幅最大的城市，环比下降 0.9%，天津次之，环比下降 0.8%。
70 个城市二手住宅同比下降的城市有 1 个，比上月减少 1 个，上涨的城市有69 个，比上月增加 2 个。同比价格变动中，无锡以 20.8%涨幅连续两个月居首，长沙以涨幅 20.2%位居第二位。
住房租赁 REITs 酝酿启动，推动租赁市场快速发展
住房租赁 REITs 启动进入轨道。业内呼吁和酝酿多年之后，我国面向个人投资者的公募 REITs 产品的启动已经进入轨道。 证监会正在制定政策，住房租赁 REITs 启动进入轨道，这可能是全面支持住房租赁市场建设的一个金融上的信号。
所谓 REITs，可以翻译为“房地产投资信托基金”、“不动产投资信托基金”。 简单说就是以房地产为标的的基金，面向投资者募集资金，然后跟投资者共享投资收益的一种方式。 投资方向可以包括拿地、开发写字楼、商场、住宅，或者租赁等多种方式。
很显然，国家目前不会鼓励在拿地、开发商品房等方面发行 REITs。 目前鼓励的方向是“租赁运营类、公寓类以及公租房等”相关企业的 REITs。
在现有的房地产融资环境下，REITs 有以下几大优势：
1、 REITs 利于开发商拓宽融资渠道。 融资渠道窄一直是住房租赁企业面临的主要困境之一。 除大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外，其他公寓运营商目前主要依托于三种融资渠道：银行贷款或表外融资；通过互联网金融平台发行理财产品；股权融资或股东借款、私募融资。上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。住房租赁企业往往采取租入房源的轻资产运营模式，这种运营模式有利于企业快速发展，但也导致其没有充分的抵押物来获得银行贷款等传统融资，而部分持有房屋产权的公寓经营企业则因为无法有效盘活资产，难以进行扩张发展。 而资产证券化（ABS）以及 REITs 的融资方式适用于国内的住房租赁企业，未来有望成为这类企业融资的重要渠道。公募形式的 REITs 可以设立封闭期，并在交易所上市交易。这样，就给融资企业一个稳定的预期，可以放开手脚使用这些钱，而且成本低。 对于开发商来说，如果推出，很可能会吸引大量的投资者到 REITs 上去接盘楼市，从而给开发商带来更好的收益，更快的回笼资金，开发贷的风险大幅下降。 也会调动开发建设的积极性，从而建造更多的房子来进一步的平抑租金价格，让租房市场价格下跌。
2、 适合稳健投资者进行投资。 由于租赁类的 REITs 跟房屋租金挂钩，因此稳定性强，跟经济周期、股市波动的关联度不大，未来会成为回报稳定的投资品。 不仅仅适合稳健型的个人投资者，还适合机构投资者购买，比如银行理财产品、保险理财产品都可以配置。 当房租回报率很高，超过 5%的时候，投资有利可图，这种 REITs 就会大规模发行，筹集大量资金然后建房出租，房子多了租金回报就下降了，同时起到了平抑房租的效果。
所谓 REITs，可以翻译为“房地产投资信托基金”、“不动产投资信托基金”。 简单说就是以房地产为标的的基金，面向投资者募集资金，然后跟投资者共享投资收益的一种方式。 投资方向可以包括拿地、开发写字楼、商场、住宅，或者租赁等多种方式。
很显然，国家目前不会鼓励在拿地、开发商品房等方面发行 REITs。 目前鼓励的方向是“租赁运营类、公寓类以及公租房等”相关企业的 REITs。
在现有的房地产融资环境下，REITs 有以下几大优势：
1、 REITs 利于开发商拓宽融资渠道。 融资渠道窄一直是住房租赁企业面临的主要困境之一。 除大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外，其他公寓运营商目前主要依托于三种融资渠道：银行贷款或表外融资；通过互联网金融平台发行理财产品；股权融资或股东借款、私募融资。上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。住房租赁企业往往采取租入房源的轻资产运营模式，这种运营模式有利于企业快速发展，但也导致其没有充分的抵押物来获得银行贷款等传统融资，而部分持有房屋产权的公寓经营企业则因为无法有效盘活资产，难以进行扩张发展。 而资产证券化（ABS）以及 REITs 的融资方式适用于国内的住房租赁企业，未来有望成为这类企业融资的重要渠道。公募形式的 REITs 可以设立封闭期，并在交易所上市交易。这样，就给融资企业一个稳定的预期，可以放开手脚使用这些钱，而且成本低。 对于开发商来说，如果推出，很可能会吸引大量的投资者到 REITs 上去接盘楼市，从而给开发商带来更好的收益，更快的回笼资金，开发贷的风险大幅下降。 也会调动开发建设的积极性，从而建造更多的房子来进一步的平抑租金价格，让租房市场价格下跌。
2、 适合稳健投资者进行投资。 由于租赁类的 REITs 跟房屋租金挂钩，因此稳定性强，跟经济周期、股市波动的关联度不大，未来会成为回报稳定的投资品。 不仅仅适合稳健型的个人投资者，还适合机构投资者购买，比如银行理财产品、保险理财产品都可以配置。 当房租回报率很高，超过 5%的时候，投资有利可图，这种 REITs 就会大规模发行，筹集大量资金然后建房出租，房子多了租金回报就下降了，同时起到了平抑房租的效果。
成交面积再度回升，国土部持续推进租赁住房试点
与房地产市场的拐点论不同，2017年8月，土地市场成交规模再度回升，北京、上海、南京等城市也有多块高总价地块出让，但受出让条件限制，高溢价地块仍旧不多，如上海杨浦旧改宅地、南京江北核心区商住用地均是0溢价成交，整体来看，全国平均溢价率继续在下滑。
8月，“发展租赁住房”政策热度仍在持续，中央部委、地方政府相继多次发布了相关土地类政策。继7月末宣布12城试点发展租赁住房市场之后，8月末国土部再度宣布在13个市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。地方层面的表态更早一些，在国土部月末发文之前，如上海、北京均已有相关表态。值得注意的是，深圳市虽然没有在十三个试点城市之列，但也表态要加快发展租赁住房市场，未来招拍挂土地应该不低于规划建筑面积20%的比例建设租赁住房。市场表现方面，月内全国300城经营性用地成交面积再度回升，成交建筑面积15873万平方米，同环比分别上涨6%和8%。 6月份以来，土地成交进入年内高位，7、 8月都维持在相对较高的位置。 8月全国平均溢价率挃标31.5%，环比下降5.2个百分点，几乎回落至年刜土地市场较为冷淡时期的溢价率。其中一线城市受制于限价政策及大量租赁用地、安置房用地等保障性住房地块出让，溢价率在三个能级中最低，仅为12.6%。
土地供应：二季度后供应持续高位，本月上涨至年内最高点
二季度以来土地供应进入高位运行状态，在 8月份重新上涨后，9月供应量重持续走高，全国 300城1经营性用地供应建筑面积共 21537 万平方米，环比回升 29%，同比上涨 23%；供应幅数方面，随供应面积的上涨供应地块数量也同步上涨，8 月共有 3562 幅地块挂牌供应，环比上涨了 24%，而同比基本持平。分城市能级来看，一线城市土地供应有所回温，本月供应 37 幅土地，供应面积达到390 万平方米主要分布于北京和上海；二线城市本月供应土地建筑面积 3869 万平方米，占总体供应的 18%；三四线为主要土地供应城市，本月供应土地幅数达到 3139 幅，占总供应量的八成。
土地市场的逆市活跃，可以看做是房地产企业“存粮过冬”的应对措施。相对于在一线城市拿地的房企，在三四线城市大量囤地的房企将面临更多变数。
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