土地市场熄火：多地王酝酿卖股 后续资金来源堪忧

    作为房地产市场的风向标，土地市场在新一轮调控中首当其冲。

    “很多公司今年拿下的高价地正在寻找合作对象，我们公司就收到了不少邀约。”11月6日，一家擅长豪宅开发的地产商内部人士对记者说。

    据中原地产统计，2016年以来高价地数目高达228宗，在10月22个城市调控后，房企资金链趋紧，土地市场开始明显降温，228宗高价地面临程度不等的市场压力。

    记者调查显示，目前合肥、杭州等地“地王”已出现密集股权变动，拿地方急于转让股权或选择合作伙伴进行开发，粗略统计约占今年“地王”项目约30%。

    在房企资金链全面收紧、开发商普遍对后市不乐观的情况下，不少拿地较多、价格较高的房企面临的风险在加大。如信达、融信等；中原地产预计，要消化“地王”房价至少要在一年内上涨50%，而这似乎并不可能。

    部分拿地金额远大于销售金额的房企，未来一年将面临巨大压力，可能出现亏损，甚至在此轮调控中被淘汰出局。

    土地市场降温

    史无前例的调控高压之下，土地市场的变化显而易见：一月前还是“地王”频出，一月后便几无溢价。

    2016年前三季度，土地市场持续火热，并在8-9月达到了高峰，“地王”从北京、上海核心区域蔓延到延庆、密云等远郊，甚至更多的内陆二线城市，如郑州。

    在这9个月里，苏州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、郑州、宁波、无锡等城市，土地溢价率动辄100%以上，土地出让金均同比翻倍。

    然而到了调控频繁出台的10月，高价地便开始衰减。10月10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块有17宗，主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌；而在9月，10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块有50宗，8月则有46宗。

    11月首周，高价地数量急剧减少，全国合计出现22宗超过10亿单价地块，其中溢价率超过100%的高价地只有11宗，集中在济南等少数城市。

    “严格执行调控政策的城市，基本告别了高价地。”中原地产首席分析师张大伟说，在10月调控前，卖地必然出地王的城市，如上海、杭州、南京等，在11月首周出让的集中土地溢价率均在10%以内。

    整体来看，一二线土地市场明显降温。据上海易居房地产研究院报告，10月10个典型城市（北京、上海、广州、深圳等）土地成交建筑面积2022万平方米，环比下降36.7%，；土地出让金收入689.6亿元，环比大降52.6%。

    张大伟认为，在连续重磅政策的影响下土地市场开始降温，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信贷等政策力度较大。

    前述开发商人士进一步指出，随着各部门政策出台，从资金、需求、信贷等多方面，更限制了“地王”的出现。其中针对开发商的资金约束也达到了一个新高度。

    近期，上交所和深交所出台分类监管标准，规定房企通过公司债募集的资金不得用于购置土地。

    这截断了房企拿地的重要资金来源。根据中信建投梳理，从2015年至今年9月1日的土地扩张中，参与过地王项目的企业都发行了一定规模的公司债，包括A股和内房股。

    Wind数据显示，2016年前三季度房企公司债发行规模便达到7481亿元；但10月份为396亿元，环比下降近一半。

    11月3日，央行上海总部发文，要求各商业银行切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场，进一步限制了房企资金用于买地。

    易居报告称，一月多来政府多方调控，限制“地王”已初步见效。

    “地王”消化难题

    土地市场降温，随之而来的问题是，这一轮很多“地王”背后的资金来源方为央企、国企、中小房企及金融机构，他们将如何消化“地王”？

    “协商退地，囤地待房价上涨，合作开发等等方式都有。”前述开发商人士透露，有些“地王”在拿地时便和地方政府有默契：必要时可以退地，或者延迟缴纳土地出让金，或者降地价等。

    但绝大多数“地王”的捕获者并不具备这样的能力。而过去多年来消化“地王”的老办法：坐等房价上涨，似乎也难以奏效了。

    张大伟分析，一旦房价进入调整周期，房企很可能面临巨大的销售难题。短期内，部分过去报价过高的项目和二手房价格会快速回调；整体看，市场的调整期还将维持6-9个月，信贷收紧的尺度将会影响这一轮市场的调整幅度。对于溢价率超过100%的地王来说，如地王区域未来1-2年售价涨幅不到100%，入市的难度都非常大。

    转让股权、合作开发、分散风险，成为大多数“地王”的选择。除了那些在拿地阶段便多家公司捆绑在一起的项目，21世纪经济报道调查发现，调控风暴刚开始，便有多个“地王”项目转让股份或引入合作方。

    如本身并不具备强操盘能力的信达，早就打算引入合作方。10月中旬，信达地产稀释杭州滨江奥体地块股权至50%，融创和滨江分持滨江奥体地块股权40%、10%，123.18亿元的土地款也由信达、融创和滨江房产按持股比例承担。

    11月7日，信达在上海的首个“地王”项目面世，该“地王”引入了泰禾集团，双方具体合作方式是，信达地产全资子公司上海信达银泰和上海坤瓴投资分别出资2000万元和8000万元设立项目公司，其中坤瓴投资由信达地产持有8.75%，泰禾集团持有11.25%，宁波汇融沁齐股权投资基金持有80%。在这一模式中，信达主要是财务投资，泰禾少量持股，主要负责操盘和代建。

    在杭州，10月18日，绿城杭州潮鸣项目宣布将引入建发地产，这是双方首次合作，建发以财务注资为主，股权占比30%，绿城则负责项目操盘、管控。

    从机构来看，不具备操盘能力的小型开发商、金融机构成为“地王”股权转让的主力；从地区来看，目前转让股权较多的“地王”项目分布在合肥、杭州、上海等地。

    深圳中原地产研究总监王飞认为，部分房企稀释“地王”股权，是因为严厉调控使楼市降温明显，房企在资金、成本控制上都面临更大的压力。

    部分房企风险加大

   截至目前，调控月余的市场正在发生巨变，房价与地价的互相传导效应正在显现。前述开发商人士告诉21世纪经济报道，由于调控压力，以及北京、深圳等地转变土地出让方式，控制地价，竞拍配建房甚至持有面积，开发商现在对于土地市场的热情都降低了很多。

    政策高压和市场降温之下，哪些拿了地王的房企压力最大？

    中原地产研究中心统计数据显示，截至11月1日，年内抢地最积极的39大房企合计拿地为10138亿，平均拿地成本为7089元每平方米。相比2015年标杆房企的企业拿地平均成本增加高达52.8%。

    “地王制造机”信达地产便是其中的典型。信达地产是去年以来楼市火热时买地的积极分子。自2015年以来，信达高调入局一二线城市土地市场，以高溢价率地价横扫其他房企，将多块高价地收入囊中。

    据记者统计发现，去年以来，信达地产通过公开竞价的方式获得房地产项目总耗资高达352.03亿元；今年前9个月，信达销售金额为114亿元，但拿地已经支出了215.13亿元。

    福建房企融信是另外一个地王先锋。近一年来，融信在上海、杭州等土地市场耗资总额超过340亿元，而其去年的销售收入约74.1亿，签约销售额约119.16亿。

    以业内通行的当期买地金额对比销售数据来衡量，超过12个月则有风险，融信、信达等企业需要17-18个月的销售金额，都属于拿地非常激进的典型房企。

    拿地多、特别是在调控城市内拿地多的企业，很可能面临市场全面限价、限购的影响；50大城市拿地金额中有超过70%分布在调控城市中，如果这些城市调控政策继续重压，这将导致未来销售压力巨大。

    一个值得警惕的现象是，尽管2016年房企的资金成本明显下调，但由于土地成本大幅上涨，前三季度房企的平均利润率已经跌破8%，业内普遍预计，在利润下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，留下的公司也将面临核心盈利能力下滑、财务风险加剧的难题。

    易居研究院指出，部分房企融资成本低，将利好下半年拿地和企业战略扩张，尤其是一些央企代表如保利地产、金融街等企业更是如此。而对于一些房企来说，在下半年获取低廉的债务融资会比较困难。

    以融信为例，2015年下半年开始，融信通过低利率的债券市场获取了巨额资金。据统计，去年下半年以来，融信发行公司债券和私募债总额高达110亿元，但在监管层收紧开发商融资后，若无强大销售现金回笼，融信后续资金来源堪忧。