碧桂园的深刻反思

01
暴风雨席卷碧桂园

5月25日，碧桂园经过10轮竞价，以总价273989万元成功竞得广东省佛山市南海区TD2023(NH)WGO014地块。该地块起拍底价251489万元，最终成交溢价率约9%。

时隔近两年，在民营房地产企业爆雷声此起彼伏的当下，前有体量相当的恒大前车之鉴，当碧桂园再一次在佛山通过公开招拍挂拿到热门地块时，许多上下游企业和专业人士全都松了一口气，碧桂园似乎已经渡过了地产结构调整的“台风暴雨”，上岸了。

然而，8月7日开始，形势急转直下。

先是“佛山副市长已经带工作组进驻碧桂园”的传闻，被否认。再是网传政府致函碧桂园催收出让金。

网络流传的红头文件名为《佛山市自然资源局关于尽快缴纳第一期土地出让价款的提醒函》，提醒对象为佛山市顺德区碧桂园房产置业有限公司（以下简称碧桂园顺德公司）和佛山市南海区碧创房地产开发有限公司，催缴金额为13.7亿元。而提醒函所指地块，正是碧桂园经过10轮竞价竞得的地块。

紧接着又传出碧桂园因有两笔美元债票息应于8月7日支付但仍未支付，虽然这两笔余额均为5亿美元的票据仍有30天付息宽限期，但仍然将碧桂园推上了舆论的风口浪尖。

美元债票息到期未支付，竞拍地块的土地出让金被催缴，作为优质民营房企的标杆，碧桂园竟然如此“缺钱”！碧桂园会不会步恒大后尘，成为下一个恒大，市场担忧持续发酵，并有愈演愈烈之势。

02
承认了！碧桂园全力自救

对于未能及时支付债券利息，碧桂园公开承认“出现了阶段性流动压力”；网传政府致函碧桂园催收出让金，官方称正“反复核实”文件真实性。

8月10日晚间，处于舆论风口浪尖的碧桂园，以公告的方式正面回应了市场关切，坦承“公司遇到了自成立以来最大的困难”，公司管理层进行了深刻的反思，并表态将全力自救，采取有力有效的措施，努力扭转当前的困局。

在公告中，碧桂园称，自2021年以来，房地产行业步入了前所未有的困难时期，多重不利因素叠加，导致行业销售和公开市场融资面临严峻的困难和挑战。

据披露，2023年1-7月，碧桂园实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%，较2021年下降61%；7月单月实现权益销售金额121亿元，连续第四个月环比下降，同比下降60%，较2021年下降78%。另外，由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加，叠加外汇波动造成预期净汇兑损失，碧桂园预期截至2023年6月30日止半年度的净亏损约450亿元至550亿元。

碧桂园表示，虽然公司上下已全力以赴自救，但市场整体尚未回暖，行业绝对规模下降，资本市场信心修复尚需时间，公司整体经营压力有增无减，导致2023上半年预计出现较大亏损，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力。

碧桂园表示，将全力自救，采取有力有效的措施，努力扭转当前的困局。一是全力以赴保交付。二是积极化解阶段性流动压力。公司将与各持份者沟通，并考虑采取各种债务管理措施，以保障公司的未来长远发展，为各持份者保存价值、维护利益。三是保障经营有序开展。目前公司净资产充足、土储充裕，截至2022年底，净资产约3096亿元，总权益可售资源约12083亿元（其中已获取的权益可售资源约9555亿元），公司将尽最大努力做好销售，努力盘活酒店、写字楼、商铺等沉淀资产，同时加强内部管控，进一步精简组织、减少行政管理费用开支，改善经营效益，更好保障供应商、合作方等各利益相关方的权益。四是加强特殊时期的组织领导。为更好地应对当前困难，公司成立由董事会主席任组长的专项工作小组，建立工作机制，统筹协调、高效决策、有力推进，努力渡过难关。

碧桂园方面表示，虽然遇到了自成立以来最大的困难，但公司始终对中国经济的前景充满信心，房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归健康平稳发展的轨道。碧桂园将积极贯彻7月24日中央政治局会议精神，充分用好“民营经济31条”“金融16条”等有关政策，既立足当前，协调各方资源，全力以赴保交付、保运营；又着眼长远，稳妥推进各项经营策略和风险化解措施，保障公司可持续健康发展，维护投资者的合法权益。

03
碧桂园的深刻反思

“虽然对本轮市场调整周期有预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。”在这份公告回应中，碧桂园管理层的反思耐人寻味。

作为国内销售规模最大的民营房地产企业，在恒大爆雷两年，已有不少民营房企坍塌的前车之鉴，国内对房地产市场史诗级救市之际，碧桂园依然没有处理和应对好资金流动性压力，还是不可避免地陷入了流动性危机，这才是当前最值得反思和警醒之处。房地产市场的寒意之重，远远超过了人们的预期和想象。

自2023年第一季度，房地产行业短暂的景气后，第二季度再次呈现出衰退势头，趋势甚至已蔓延到以往相对比较安全的央国企地产企业。今年6月份房企销售额整体塌方，碧桂园、滨江、新城控股、中铁建、远洋等房企的销售额均同比出现了腰斩，另外招商、华润、金茂、龙湖、卓越等房企6月销售额同比的跌幅都在30%上下，万科、保利、中海、绿地、华发等房企6月销售额同比的跌幅都在20%上下。市场预测房企第二轮爆雷潮将到来，高盛集团最近表示，预计中国高收益房地产美元债的违约率将会上升，理由是房企拖欠付款和政策的不确定性会继续给行业带来压力。

7月24日，政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的定论，从本质上断言了房地产行业已经彻底告别高增长的时代。

“住房存量巨大，未来需求在下降，这是当前楼市供需的基本特征”，浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双表示。

当前国内房地产市场大部分地区处于供大于求的状况，当然也有少部分城市住房市场存在供不应求的特点，我国房地产市场分化特征明显。一线和重点二线城市房地产销售、投资等重要指标运行相对平稳，占比较高；但三四线城市房地产市场相对低迷。

与其他企业相比，主打下沉市场的碧桂园受房地产市场下行的影响更大。碧桂园三分之二的项目在内地三四线城市，而这些城市商品房市场量价下跌的幅度更大，市场预期低迷，导致企业资金链更加紧张，这是问题的根源。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，碧桂园与恒大不同，虽然都是万亿级房企，但碧桂园没有搞非理性的多元化经营。碧桂园当前遭遇的问题从某种程度上来说，还是过去几十年房地产业“高周转、高杠杆、高成本”的产物。在这一点上，碧桂园和其他房企的问题是一致的。

这样来看，房地产行业的暴风雨其实还未停息，仍是市场出清的过程。

04
超过30多家知名房企陆续暴雷

无独有偶。

富力地产8月10日在港交所发布公告，截至6月30日，广州富力地产股份有限公司及下属子公司有两笔金额达到1000万元的商票为逾期状态，前述商票逾期金额合计为3072. 74万元。

对于商票逾期的原因，富力地产表示，受宏观经济环境、行业环境等多重因素影响，公司销售及融资等业务低迷，整体面临一定的流动性压力。特别是，公司销售情况持续大幅下滑，2023年1-6月总协议销售金额为135.4亿元，较2022年同比下降约49%。在前述背景下，公司及下属子公司因阶段性资金紧张导致商票逾期情况的发生。

据不完全统计，目前已经有超过30多家知名房地产企业暴雷：

恒大，负债规模约2.4万亿，2021年下半年爆雷。
融创，负债规模约1万亿，2022年3月美元债展期。
绿地控股，上海国企，负债规模约2500亿，2022年5月公告其美元债违约。
世茂，负债规模约4000亿，2022年3月公告60亿信托展期。
华夏幸福，负债规模约2600亿，2020年12月首次承认52亿债务逾期。
富力，负债规模约3000亿，2021年12月7亿美元债展期。
阳光城，负债规模约3500亿，2021年公司理财未兑付。
正荣，负债规模约2000亿，2022年2月公告美元债违约。
蓝光，负债规模约2000亿，2021年5月中期票据违约，目前逾期未偿还债务已达300亿。
龙光，负债规模约2000亿，2022年3月公告美元债违约。
中梁，负债规模约2000亿，2022年4月公告美元债寻求展期。
佳兆业，负债规模约2300亿，2021年11月3亿理财产品未兑付。
奥园，负债规模约2500亿，2021年11月6590万元信托贷款违约。
祥生，负债规模约1500亿，2022年3月，1200万美元利息违约。
新力，负债规模约1000亿，2021年10月2.5亿美元债违约。
花样年，负债规模约600亿，2021年10月2亿美元债违约。
当代置业，负债规模约800亿，2021年10月3亿美元债违约。
三盛宏业，负债规模约500亿，2019年10月员工理财未兑付，公司老板失踪，被法院悬赏1000万。
禹洲，负债规模约900亿，2022年3月美元债利息2125万美元违约。
俊发，负债规模约1200亿，2022年4月2.19亿信托贷款未兑付。
福晟，负债规模约700亿，2019年12月3亿基金违约兑付。
泰禾，负债规模约2000亿，2019年12月债券违约，目前逾期未偿还债务已达430亿。
大发，负债规模约300亿，2022年3月2228万元美元债利息无法偿还。
实地，负债规模约200亿，2021年7月商票拒付。
阳光100，负债规模约400亿，2021年8月债券违约。
德润创展，负债20亿，2021年8月宣告破产。
宝能地产，负债规模2000亿，2021年8月理财产品逾期。
广州粤泰，负债规模80亿，2021年8月宣告破产。
光耀地产，负债规模100亿，2021年9月宣告破产。
中庚地产，负债规模300亿，2021年10月9.3亿债务违约。
卓达地产，负债规模300亿，2018年开始，卓达24次被列入被执行人，此外还有7起股权冻结，涉及金额约9.14亿。
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